Как обезопасить права собственности на свою недвижимость в Крыму

В Крыму образовался правовой вакуум, когда механизмы защиты права собственности, предусмотренные украинским законодательством, уже не работают, а те, что предусмотрены российским, еще не работают. При этом многие украинцы, проживающие на материковой части, уже успели обзавестись курортной недвижимостью в Крыму – квартирами, апартаментами, домами, коттеджами, пишет delo.ua. Как им обезопасить права собственности на свою недвижимость в Крыму?

В настоящий момент опасность лишиться права собственности на недвижимость в Крыму исходит с территории самого полуострова. «Украина и практически весь цивилизованный мир продолжает считать, что Крым является территорией Украины. Поэтому все права на недвижимость, возникшие на территории Крыма (включая Севастополь) в соответствии с украинским законодательством по состоянию на 17 марта 2014 года, когда так называемый Государственный совет Крыма провозгласил независимость Крымской республики, признаются на материковой Украине целиком и полностью», – поясняет адвокат Мария Швец.

После принятия Верховной Радой закона «Об обеспечении прав и свобод граждан на временно оккупированной территории Украины» сделки с расположенной в Крыму недвижимостью разрешается осуществлять исключительно на территории материковой Украины, где работают украинские госреестры. Ближайший такой центр Министерство юстиции открыло в Херсоне.

Все сделки в отношении недвижимости в Крыму, совершенные на территории полуострова, в Украине будут считаться незаконными.

«Таким образом, если у лица есть квартира или иной объект недвижимости, его права подтверждаются правоустанавливающим документом, оформленным в соответствии с украинским законодательством до 17 марта 2014 года, а право собственности зарегистрировано в соответствующем украинском государственном реестре, с точки зрения Украины такое лицо является совершенно легитимным собственником имущества», – поясняет Мария Швец.

Как известно, признание прав на территории материковой Украины хотя и является, безусловно, приятным, но на практике мало что дает собственнику расположенной в Крыму недвижимости, т. к. общеизвестно, что право, которое не может быть защищено с использованием инструментов государственного принуждения, является всего лишь декларацией. Что же происходит с правами в соответствии с тем гибридом законодательства, который сейчас действует в Крыму?

Cогласно постановлению о независимости от 17.03.2014, договору о присоединении от 18.03.2014 и Федеральному конституционному закону «О принятии в состав Российской Федерации Республики Крым и образовании в составе РФ новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», на полуострове какое-то время может применяться украинское законодательство. Это дает основания полагать, что права, возникшие по украинскому законодательству, должны признаваться как местными властями, так и властями РФ.

Право собственности на недвижимость по украинскому законодательству подтверждается правоустанавливающим документом, оформленным согласно закону, а также должно быть зарегистрировано в соответствующем реестре. Таким образом, можно утверждать, что для подтверждения права собственности владельцу необходим правоустанавливающий документ и документ, подтверждающий наличие такой регистрации.

«Украинские реестры в Крыму не работают, таким образом, одно из составляющих этого «набора» на территории Крыма сейчас получить невозможно. Теоретически, документ, подтверждающий регистрацию права собственности в украинском реестре, можно получить на территории материковой Украины. Для прав, возникших после 01.01.2013, достаточно просто получить извлечение из реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. Для прав, возникших до 01.01.2013, необходимо сначала осуществить первичную регистрацию в таком общеукраинском реестре, а потом уже получить об этом подтверждение. Естественно, далеко не все могут физически осуществить сейчас эту процедуру», – поясняет юрист.

В России действует схожий с украинским порядок регистрации права собственности на недвижимость, предполагающий, что право возникает лишь после его государственной регистрации. Понятно, что сейчас в Крыму российские реестры еще не работают и объекты крымской недвижимости в них не внесены.

Таким образом, фактически большинство собственников крымской недвижимости могут подтвердить свои права исключительно при помощи бумажных правоустанавливающих документов, что не является достаточным ни по украинскому, ни по российскому законодательству, ведь их легко подделать (в отличие от записи в Госреестре).

«Россия обещала запустить в Крыму российский реестр с 1 мая 2014 года, затем срок запуска, якобы был перенесен на июнь. В теории, все права на все объекты недвижимости в Крыму рано или поздно должны быть зарегистрированы в данном реестре, что придаст им полную легитимность с точки зрения законодательства РФ и позволит совершать сделки. Порядок наполнения этого реестра, а также перечень документов, являющихся основанием для регистрации права собственности, пока никому не известен. Можно с большой долей вероятности предположить, что количество злоупотреблений на этом пути будет превосходить все ожидания», – говорит Мария Швец.

Естественно, что для защиты своих прав счастливым обладателям крымской недвижимости необходимо осуществить регистрацию своего права в российском реестре и в соответствии с порядком, который будет принят РФ. В противном случае рано или поздно наступит момент, когда права, там не зарегистрированные, не будут признаваться в РФ. Эта рекомендация актуальна до тех пор, пока управление на территории Крыма будет осуществляться властями РФ.

Для того чтобы подтвердить права на свою недвижимость в Крыму хотя бы по украинскому законодательству, необходимо внести данные о ней в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, который заработал 1 января 2013 года в Украине.

Для этого нужно приехать на материк. Далее есть два варианта: либо подать документы в Госреестр и потратить на это много времени (по оценкам от полугода минимум), либо зайти к ближайшему нотариусу со своим другом или родственником и заверить нотариально договор аренды на крымскую квартиру, скажем на 5 дней. Дело в том, что прежде чем удостоверить этот договор аренды, нотариус обязан внести данные о квартире в Госреестр прав на недвижимость и только тогда заверить договор аренды. Последнее можно сделать за 10 минут. Остается только через 5 дней зайти к нотариусу и заверить расторжение заключенного договора аренды.

Таким образом, клиент быстро и относительно безболезненно «легализирует» квартиру в Крыму. Хотя бы по украинскому законодательству.